TUBABA LAMPUNG, HELOINDINESIA.COM----
Proses peralihan hak atau balik nama sertifikat tanah kerap dianggap memakan waktu karena melibatkan sejumlah tahapan dan instansi. Untuk mengatasi persoalan tersebut, Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) menerapkan Peralihan Hak Terintegrasi (PERINTIS) dengan target penyelesaian paling lama 10 hari.
Program ini dirancang setelah Kementerian ATR/BPN mengidentifikasi sejumlah titik yang selama ini berpotensi menimbulkan hambatan dalam proses peralihan hak. Sedikitnya terdapat empat simpul yang terlibat, yakni penjual dan pembeli, Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), pemerintah daerah melalui unit yang menangani pendapatan daerah, serta Kantor Pertanahan (Kantah).
Direktur Jenderal Penetapan Hak dan Pendaftaran Tanah (Dirjen PHPT) Kementerian ATR/BPN, Asnaedi, mengatakan perbedaan persepsi mengenai lamanya proses peralihan hak salah satunya terjadi karena perbedaan titik awal penghitungan waktu.
“Ada empat simpul yang menyebabkan adanya perbedaan persepsi antara BPN dengan masyarakat. BPN menilai durasi proses peralihan hak itu dimulai dari pembayaran Surat Perintah Setor (SPS), sementara masyarakat menghitung setelah mereka melakukan transaksi,” kata Asnaedi saat ditemui di Kementerian ATR/BPN, Jakarta, Jumat (28/8/2026).
Menurut dia, jika waktu dihitung sejak transaksi, terdapat sejumlah tahapan yang harus dilalui sebelum permohonan peralihan hak masuk ke Kantor Pertanahan.
Karena itu, Kementerian ATR/BPN melakukan pembenahan sejak tahap awal agar seluruh pihak memahami proses dan kewajibannya masing-masing.
Dalam skema PERINTIS, proses diawali dengan pengecekan berkas oleh PPAT. Namun, pengecekan tersebut dilakukan setelah penjual dan pembeli menyatakan kesiapan untuk hadir pada saat penandatanganan akta.
Selain itu, penjual dan pembeli juga harus mengetahui biaya yang harus dibayarkan sehingga tidak terjadi kendala setelah proses pengecekan dilakukan.
“Penjual dan pembeli sudah memahami seluruh proses dan mengetahui bahwa setelah pengecekan masih ada tahapan yang harus dilanjutkan,” jelas Asnaedi.
Setelah pengecekan selesai, pembeli mengajukan permohonan pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) kepada pemerintah daerah melalui dinas pendapatan. Pada tahap yang sama, penjual melakukan pembayaran Pajak Penghasilan (PPh).
Kementerian ATR/BPN memberikan waktu maksimal tiga hari kepada pemerintah daerah untuk melakukan validasi BPHTB.
Namun, agar target penyelesaian 10 hari dapat tercapai, pembayaran pajak didorong dilakukan sejak hari pertama.
“Biasanya kode billing yang berlaku untuk pembayaran BPHTB itu 14 hari, tapi kalau mau proses Peralihan Hak-nya selesai dalam waktu 10 hari, maka para pihak yang tadi harus membayarkan pajaknya di hari pertama,” ujar Asnaedi.
Untuk menjaga kepastian waktu, mekanisme fiktif positif juga diterapkan dalam proses validasi BPHTB. Dengan mekanisme tersebut, apabila pemeriksaan belum dilakukan hingga batas waktu yang ditentukan, proses dapat dilanjutkan ke tahapan berikutnya.
Setelah validasi BPHTB selesai, penjual dan pembeli melakukan penandatanganan akta dalam waktu maksimal dua hari. Selanjutnya, PPAT melaporkan akta untuk diproses di Kantor Pertanahan.
Berkas kemudian diverifikasi di Kantor Pertanahan dengan batas waktu maksimal tiga hari.
Asnaedi mengatakan Kantor Pertanahan menerapkan dua mekanisme untuk memastikan tidak terjadi penumpukan berkas. Pertama, prinsip first in, first out, yakni berkas yang lebih dahulu masuk akan lebih dahulu diperiksa.
Kedua, mekanisme fiktif positif. Jika dalam tiga hari berkas belum diperiksa, proses dilanjutkan dengan penerbitan Surat Perintah Setor (SPS).
“Apabila dalam tiga hari berkas belum dilakukan pemeriksaan, maka proses dilanjutkan dengan penerbitan SPS. Setelah SPS diterbitkan, pembayaran harus dilakukan pada hari yang sama,” tegasnya.
Setelah pembayaran Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) terverifikasi, PPAT juga diwajibkan menyerahkan dokumen fisik ke Kantor Pertanahan pada hari yang sama.
Tahap akhir berupa pencatatan peralihan hak dan penerbitan sertipikat ditargetkan selesai dalam waktu dua hari kerja. Status proses juga dapat dipantau melalui brankas elektronik pada aplikasi Sentuh Tanahku.
Baru Diterapkan di 17 Kantor Pertanahan
Layanan PERINTIS dengan target penyelesaian paling lama 10 hari tersebut saat ini mulai diberlakukan pada 17 Kantor Pertanahan.
Kementerian ATR/BPN berharap integrasi seluruh tahapan tersebut dapat menghilangkan perbedaan persepsi antara masyarakat dan petugas pertanahan mengenai lamanya proses balik nama sertipikat.
“Kalau ini kita lakukan semuanya, maka 10 hari itu sama yang kita rasakan dengan apa yang dirasakan masyarakat tidak akan terjadi perbedaan,” pungkas Asnaedi.
Penerapan PERINTIS menjadi bagian dari upaya Kementerian ATR/BPN mempercepat layanan pertanahan sekaligus memberikan kepastian waktu kepada masyarakat dalam proses peralihan hak atas tanah.
(Rohman)